W budownictwie jest dobrze. Będzie jeszcze lepiej? (Wrzesień 2008)

Ceny materiałów powoli, acz sukcesywnie spadają, a stawki za robociznę zatrzymały się na poziomie z ostatniego kwartału 2007 roku. Tylko ceny działek budowlanych wciąż rosną, ale niewykluczone, że już niedługo, bo pośrednicy raczej mocno przeszacowali możliwości rynku.

Ceny materiałów powoli, acz sukcesywnie spadają, a stawki za robociznę zatrzymały się na poziomie z ostatniego kwartału 2007 roku. Tylko ceny działek budowlanych wciąż rosną, ale niewykluczone, że już niedługo, bo pośrednicy raczej mocno przeszacowali możliwości rynku.

Równia pochyła

Wszystko wskazuje na to, że sytuacja na rynku materiałów budowlanych jest opanowana. Nie ma szalonych wzrostów cen, co najwyżej następują niewielkie, kilkuprocentowe korekty. W odosobnionych przypadkach wahania mogą być kilkunastoprocentowe. Częściej jednak dotyczą spadków.

Z informacji firmy SEKOCENBUD (www.sekocenbud. com.pl) monitorującej sytuację na rynku wynika, że w pierwszym półroczu 2008 roku najbardziej, bo o 2,3 proc., wzrosły ceny materiałów budowlanych. Dla porównania w ubiegłym roku odnotowały one blisko 14-procentowy skok. Materiały instalacyjne podrożały w ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku o 1,7 proc., a elektryczne spadły aż o 13,3 proc. Najwyższy wzrost dotyczył wyrobów z grupy materiałów izolacyjnych, ogniotrwałych, betonów, zapraw i wypraw - 4,7 proc. Następnie surowców mineralnych, kruszyw, materiałów i elementów kamiennych - 3,7 proc. Szkło budowlane i techniczne zdrożało o 2,9 proc.

Nie oznacza to jednak wcale, że sytuacja na tym rynku jest mało dynamiczna. Skupiające 367 sklepów Polskie Składy Budowlane podają, że w ciągu lipca, w porównaniu z poprzednim miesiącem, spadły ceny w siedmiu grupach towarowych, wzrosły w dwóch, a tylko w trzech się nie zmieniły. Spadki procentowo były wyższe niż zwyżki. Ceny ceramicznych materiałów ściennych spadły o 8,1 proc., gazobetonów o 3,3 proc., a silikatów o 0,8 proc. Potaniały też izolacje termiczne (o 5,2 proc.) oraz pokrycia i folie dachowe, rynny, drewno i materiały drewnopochodne.

Wzrost cen odnotowano w grupie materiałów izolacji wodochronnej - o 9,3 proc. W kategorii „inne” kolejny miesiąc z rzędu podrożały wyroby stalowe - aż o 12,1 proc. Wzrosły ceny instalacji i techniki grzewczej, kanalizacji, odwodnienia, wentylacji – 10,1 proc. W lipcu 2008 roku w porównaniu ze styczniem 2008 roku największy spadek cen dotyczył materiałów ściennychceramicznych - 14,3 proc. oraz izolacji termicznych - 10,3 proc. Wzrost nastąpił w materiałach ściennych - silikatach - o 5,6 proc., chemii budowlanej - o 3 proc. W kategorii „inne” największy wzrost odnotowały wyroby stalowe – 28,6 proc.

Nie dość na tym, śledząc doniesienia z rynku, można dojść do wniosku, że chociaż lipiec to pełnia sezonu budowlanego, spadki w tym czasie były bardziej dynamiczne niż w czerwcu tego roku. Potaniały w tym czasie materiały w pięciu grupach towarowych, wzrosły tylko w trzech i nie zmieniły się również w trzech. Spadki podobnie jak w lipcu były procentowo większe niż wzrosty.

Ceny materiałów ściennych ceramicznych potaniały o 12,5 proc., a gazobetonów o 6 proc. Potaniały też silikaty, pokrycia i folie dachowe, rynny oraz drewno i materiały drewnopochodne. Natomiast wzrost cen zanotowano w grupie chemii budowlanej (2,9 proc.), materiałów izolacji termicznej (2,4 proc.) oraz materiałów izolacji wodochronnej (1,8 proc.). W kategorii „inne” kolejny miesiąc z rzędu rekordowo podrożały wyroby stalowe (4,1 proc.). Spadły ceny w grupie instalacje i technika grzewcza, kanalizacja, odwodnienia, wentylacja (4,8 proc.). W czerwcu nie kupowano na dużą skalę. Wszystkie materiały były dostępne od ręki, a producenci odbudowywali zapasy.

Wróżenie z fusów

Analitycy są raczej ostrożni. Na początku roku pesymiści zakładali, że szykuje się kolejny gorący rok i przewidywali dalsze blisko 20-procentowe wzrosty cen. Nawet optymiści zakładali, że bez 10-procentowych podwyżek się nie obędzie. Na szczęście po pierwszych dwóch miesiącach tego roku, kiedy rosnący ruch w hurtowniach mógł przed sezonem zwiastować powtórkę z roku ubiegłego, sytuacja się uspokoiła.

Większość zauważa, że spadek obrotów na początku sezonu budowlanego był podyktowany tym, że większość deweloperów, obawiając się sytuacji sprzed roku, kiedy w hurtowniach zabrakło cegieł, robiła zapasy. Potwierdzają to również dane Polskich Składów Budowlanych, z których wynika, że w sklepach sieci w styczniu i lutym sprzedano bardzo dużo materiałów ściennych, ale na początku sezonu, czyli w marcu, popyt na te towary spadł. Doprowadza to do okresowych spadków, które mogą się utrzymywać nawet do początku przyszłego sezonu. Utrzymujące się umiarkowane zapotrzebowanie na materiały budowlane, zwłaszcza ścienne (cegły, gazobetony etc.), było spowodowane również tym, że deweloperzy budują obecnie mniej mieszkań niż przed rokiem.

Z jednej strony drożejący złoty zahamował zainteresowanie mieszkaniami Polaków zarabiających za granicą, z drugiej – zdrożały też kredyty hipoteczne, co z kolei wpłynęło na spadek zainteresowania lokalami wśród klientów zarabiających w kraju. Kwestia kredytów jest niezwykle ciekawa. Mimo że ceny mieszkań nie rosną już od dobrych kilku miesięcy, to wyższe oprocentowanie kredytów spowodowało, że na zakup lokalu trzeba dziś przeznaczyć 20–30 proc. więcej niż przed rokiem.

Inna sprawa, że w miejsce dużych firm deweloperskich do sklepów ruszyli drobni klienci, którzy chcą wybudować własny dom. Po gwałtownych wzrostach na rynku mieszkaniowym nagle okazało się że budowa własnego lokum stała się atrakcyjniejsza pod względem finansowym. Jeszcze niedawno za cenę dwu-, trzypokojowego mieszkania w dobrej dzielnicy można było wybudować dom o powierzchni ok. 150 m.

Z przeprowadzonych w ubiegłym roku badań wynika, że aż 64 proc. spośród osób planujących w najbliższych latach inwestycję mieszkaniową myśli o budowie domu. Zachętą może być odzyskanie nawet 25 tys. zł z tytułu zwrotu VAT na materiały budowlane. Budujący małe domy mogą też liczyć na dopłatę z budżetu państwa. Poza tym budowa we własnym zakresie stwarza możliwość zaoszczędzenia na… materiałach budowlanych. Coraz więcej osób z miejscowości przygranicznych rozgląda się za materiałami u sąsiadów. Nagle okazało się, że dzięki umocnionemu złotemu opłaca się kupować surowce w hurtowniach niemieckich i czeskich.

Mała stabilizacja

Najbardziej deficytowym towarem w ubiegłym roku były cegły, a najbardziej rozchwytywanymi fachowcami murarze. Na szczęście ten sezon jest spokojny i w niczym nie przypomina ubiegłorocznego szaleństwa, kiedy w ciągu dwunastu miesięcy ceny robót budowlanych wzrosły o 200 proc., a niektórych prac remontowych o 70 proc.

W tym roku stawki za roboty budowlano-montażowe zatrzymały się na poziomie z trzeciego kwartału 2007 roku. Nadal jednak na fachowców trzeba niekiedy czekać po kilka miesięcy. Większość murarzy ma zapełnione kalendarze nawet na najbliższe lata. Czy sytuacja na rynku usług zmieni się wraz z wieszczonym od kilku miesięcy powrotem specjalistów, którzy wyjechali pracować za granicę?

Z informacji firmy Michael Page International wynika, że rzeczywiście coraz więcej naszych rodaków pracujących na Wyspach Brytyjskich myśli o powrocie do kraju. Najczęściej skłania ich do tego umacniający się złoty, realny wzrost płac w Polsce i rosnące koszty życia w Wielkiej Brytanii. Dodatkowo wzrost gospodarczy i duża liczba inwestorów na rynku sprzyjają zwiększaniu zatrudnienia w naszym kraju.

Analitycy zauważyli, że w maju tego roku firmy z branży zgłosiły o 40 proc. więcej wolnych terminów niż przed rokiem. Z jednej strony jest to związane ze zmniejszeniem liczby inwestycji, z drugiej – z pojawieniem się na rynku nowych podmiotów. (Część nowych firm zakładają fachowcy, którzy pracowali do tej pory w szarej strefie, część rodacy powracający z zagranicy).

Chociaż stawki nie rosną już w takim tempie jak przed rokiem, to osiągnęły poziom, który może skłaniać emigrantów zarobkowych do powrotu. W połączeniu ze spadającym popytem na usługi budowlane doprowadziło to do stabilizacji cen, a w przyszłości może skutkować ich obniżeniem. Specjaliści jednak ostrzegają, że stawki za roboty budowlano-montażowe raczej nie wrócą do poziomu sprzed kilku lat. Wpływ na to będą miały między innymi inwestycje, które towarzyszą przygotowaniom naszego kraju do organizacji Euro 2012.

Szacuje się, że tylko na infrastrukturę transportową w ciągu najbliższych czterech lat nakłady wyniosą 12–15 mld zł. Zresztą już daje się zauważyć wzrost zamówień w sferze publicznej. Stabilizację cen starają się też wykorzystać klienci indywidualni. Na glazurnika czy hydraulika trzeba dziś poczekać minimum dwa, trzy miesiące. Z tego powodu negocjacje z fachowcami wciąż nie są łatwe i to oni zwykle dyktują cenę.

Jak wynika z informacji Inspekcji Handlowej, zwykle ją zawyżają. Na porządku dziennym wciąż są nadużycia. Nieprawidłowości dotyczą głównie niskiej jakości usług i nieterminowego ich wykonywania, zbyt długiego rozpatrywania reklamacji oraz braku cenników. Ponadto wielu klientów wciąż godzi się na wykonanie usługi bez faktury, ale trzeba pamiętać, że to właśnie faktura jest pisemną gwarancją w razie reklamacji. Można się spodziewać, że rosnąca ostatnio konkurencja na rynku robót i usług budowlanych pozwoli wyeliminować tego typu nadużycia.

Grunt to ziemia

Wszystko wskazuje na to, że stabilizacja cen nie dotyczy działek budowlanych. W wielu miastach ich ceny wzrosły w ostatnich 12 miesiącach nawet o ponad jedną trzecią i rosną dalej. Z prognoz wynika, że w następnym roku mogą podrożeć o 10-15 proc., choć będzie to zależeć od sytuacji na rynku mieszkań. Jeśli ich ceny spadną, wzrosty cen działek powinny być niższe.

Ze wspólnego raportu firm Home Consulting (www.homeconsulting. pl) i Gratka.pl cen ziemi pod zabudowę w II kwartale 2008 roku wynika, że za mkw. trzeba zapłacić w Warszawie 1200 zł. W stolicy są do wyboru działki o różnych powierzchniach - od 500 mkw. przez cieszące się obecnie największym wzięciem średnie place do 2000 mkw. po olbrzymie wielohektarowe areały. Rosnące ceny działek powodują, że drobni inwestorzy zaczynają szukać placów pod budowę domu pod Warszawą. Na zachód od stolicy mkw. kosztuje około 400 zł. Tradycyjnie najwyżej wyceniane są place w Konstancinie, nawet powyżej 700 zł za mkw. Na wschód od Warszawy ziemia kosztuje 340-350 zł za mkw.

Na kolejnych miejscach pod względem cen, jakie osiągają działki budowlane, znajdują się Trójmiasto i Poznań. W stolicy Wielkopolski mkw. ziemi kosztuje około 750 zł. Ceny w ciągu kilku miesięcy wzrosły tu o jedną trzecią, za to niewiele zmieniły się stawki, jakie trzeba zapłacić za ziemię pod Poznaniem (230 zł za mkw.).

W Krakowie średnia cena za mkw. działki budowlanej wynosi dziś 600 zł. W porównaniu z poprzednimi miesiącami stawki wzrosły o średnio 3–4 proc. Spadły natomiast ceny za ziemię w miejscowościach podkrakowskich z 350 zł za mkw. do 200 zł za mkw. Największą popularnością cieszą się Mogilany, Buków, Michałowice i Brzezie. Średnia cena m kw. gruntu budowlanego we Wrocławiu oscyluje wokół 720 zł. W miejscowościach pod tym miastem zanotowano spadek cen o 100 zł.

Według raportu Home Consulting największe zainteresowanie wzbudzały działki w miejscowościach położonych na południe i wchód od Wrocławia (chodzi o Bielany Wrocławskie, Żurawinę, Kiełczów). W Łodzi średnia cena za mkw. to 380 zł, w Katowicach i Szczecinie – ok. 330 – 340 zł. Podobnie jak w przypadku innych miast ceny w okolicznych miejscowościach są znacznie niższe, nie przekraczają 200 zł za mkw. Pod Łodzią średnia cena za mkw. wynosi 110 zł. Największą popularnością cieszą się grunty w Strykowie oraz Kwiatkowicach. Na Górnym Śląsku i Zagłębiu Dąbrowskim (nie licząc Katowic) średni poziom cen wyniósł 190 zł za mkw. Ogromną popularnością cieszą się działki budowlane w Mysłowicach oraz położonych na północnym wschodzie Będzinie i Dąbrowie Górniczej.

W miejscowościach położonych pod Szczecinem w drugim kwartale grunty budowlane kosztowały średnio 185 zł za mkw. Najchętniej oglądano tereny w Przemoczu oraz Rurzycy. Ceny w miejscowościach sąsiadujących z dużymi aglomeracjami będą rosły. Analitycy zauważają odwrócenie trendu, w którym inwestorzy poszukiwali atrakcyjnych terenów w centrach miast.

Teraz największym zainteresowaniem cieszą się dobrze skomunikowane z dużymi miastami działki średniej wielkości o powierzchni 1000 – 2000 mkw. Poszukiwane są uzbrojone place albo takie, do których łatwo może podłączyć media. Jest to spowodowane rosnącymi cenami ziemi w dużych miastach oraz tym, że zostały tam raczej niewielkie parcele.

Analitycy prognozują, że ceny ziemi nadal będą rosły. Wciąż będzie się utrzymywała przewaga popytu, głównie na terenach pod budownictwo jednorodzinne. Losy działek pod budownictwo wielorodzinne właśnie się rozstrzygają. Jeśli w trzecim i czwartym kwartale popyt na nowe lokale jednak osłabnie, można się spodziewać, że deweloperzy w końcu spuszczą z tonu i zaczną obniżać ceny mieszkań. Ponieważ są one ściśle powiązane z sytuacją na rynku gruntów budowlanych, niewykluczone, że potanieje ziemia, choć raczej nieznacznie.

Igor Lagenda