Okazyjne mieszkanie bywa pułapką na kupującego (Maj 2009)

Spadki cen na rynkach nieruchomości warto wykorzystać na kupno mieszkania lub domu. Podczas kryzysu wyjątkowe okazje trafiają się częściej niż kiedykolwiek indziej, ale równie częste są pułapki czyhające na nierozważnych nabywców.

Kryzys gospodarczy doprowadził do mocnego zmniejszenia liczby transakcji kupna-sprzedaży mieszkań zarówno na rynku nowych inwestycji, jak i na rynku wtórnym. Kupujący czekają na dalszy spadek cen, sprzedający, jeśli tylko nie są przypileni okolicznościami, zwlekają z obniżką oferty, licząc na ponowny ruch notowań w górę.
Na rynku wtórnym

Na rynku używanych mieszkań i domów łatwiej o okazje niż w przypadku oferty nieruchomości świeżo wybudowanych. Wynika to z faktu, że wielu sprzedających jest zdeterminowanych okolicznościami do odpowiednio szybkiego sfinalizowania sprzedaży.

Pierwszą grupę takich osób, którym zależy na szybkiej sprzedaży, są spadkobiercy, którzy chcą skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn. Co prawda od początku 2007 r. ta grupa stopniała, bo wśród najbliższych krewnych obowiązuje ogólne zwolnienie podatkowe, ale już nie dotyczy ono np. teściów i zięcia lub synowej. Jeśli osoby nieuprawnione do ogólnego zwolnienia mają już swoje lokum i nie chcą zapłacić podatku spadkowego, by skorzystać z owej ulgi mieszkaniowej, muszą szybko zbyć albo mieszkanie swoje, albo mieszkanie otrzymywane w spadku. Gdy zbliża się termin, którego przekroczenie pozbawi prawa do ulgi, osoby takie bardziej skłonne są do negocjacji cenowych. Zakup mieszkania od nich może więc być prawdziwą okazją.

Drugą dużą grupę stanowią osoby, które zamieniają jedno mieszkanie na drugie, ponieważ łatwiej jest osiągnąć ten cel, przeprowadzając dwie oddzielne transakcje (sprzedaży zwalnianego mieszkania i kupna lokum docelowego). Jeśli trafi im się okazyjna oferta dotycząca nowego mieszkania, skłonni będą zejść z ceną mieszkania sprzedawanego, by mieć środki na kupno. Zwłaszcza że o kredyt hipoteczny obecnie też jest trudniej niż w czasach sprzed kryzysu.

Ale jeśli nawet ustalimy powód ponadstandardowej skłonności sprzedającego do upustów cenowych, nie powinniśmy zaniechać sprawdzenia wszelkich innych okoliczności, np. czy w sąsiedztwie nie ma uciążliwych lokatorów, a właściciel ogromnego zadłużenia nieujawnionego w księdze wieczystej, np. wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Okazje u deweloperów

Trzeba jednak pamiętać, że czas wysypu okazji sprzyja też powstawaniu nowych pułapek czyhających na nabywcę. Szczególnie łatwo w nie wpaść, kupując nowe mieszkanie.

Jak wiadomo, większość deweloperów buduje za pieniądze przyszłych właścicieli. Im dalej więc do końca inwestycji, tym ryzyko wydatkowania pieniędzy na budowane mieszkanie jest większe. W związku z kryzysem może choćby zabraknąć innych chętnych na nowe lokale i nie wystarczy środków na dokończenie inwestycji. Zaś w skrajnych przypadkach może się to zakończyć nawet bankructwem dewelopera.

Najmniej ryzykowne jest więc kupowanie mieszkań w budynkach już oddanych do użytkowania. W nich jednak o okazje najtrudniej, bo deweloperzy – jeśli tylko mogą – także chcą przeczekać trudne czasy, nie obniżając cen.

Niezwykle przy tym ważne jest, by budynek został już oficjalnie przyjęty do użytkowania – to że jest gotowy, jeszcze o tym nie świadczy. Pułapka może polegać na tym, że nie jest np. doprowadzony wodociąg czy kanalizacja lub z innych formalnych przyczyn oficjalne przyjęcie budynku przez gminę może się przeciągać przez kilka lub kilkanaście miesięcy.
Kupić i poczekać

Osoby dysponujące gotówką lub innymi możliwościami sfinansowania zakupu powinny rozważyć wariant nabycia lokalu, nawet gdy nie jest im on potrzebny na zaspokojenie własnych potrzeb. Taka inwestycja może dać większe zyski niż niebezpieczne inwestowanie na giełdzie. Przy odpowiednim rozpoznaniu sytuacji może być równie pewna jak lokata bankowa. Kiedy kryzys się skończy, ceny szybko pójdą w górę. Podaż mieszkań jest wciąż niedostateczna w relacji do potrzeb, a w czasie kryzysu przybędzie niewiele mieszkań, więc reakcja cenowa może być bardzo gwałtowna. Wówczas, jak łatwo policzyć, jeśli nawet po trzech latach uzyska się cenę sprzedaży o 30 proc. wyższą, a więc na poziomie jak sprzed kryzysu, rentowność takiej lokaty wyniesie 10 proc. rocznie.

A by ów zysk zwiększyć, można mieszkanie wynająć – na czas do momentu, gdy ceny na rynku wtórnym sprzyjać będą podjęciu decyzji o jego sprzedaży.