|
Na razie stawki za metr kwadratowy ani drgną, choć nowych lokali przybywa, a chętnych na nie jest coraz mniej. Deweloperzy wciąż czekają. Według GUS liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła w kwietniu 2008 r. o 36,7 proc. wobec analogicznego okresu 2007 roku i wyniosła 11 tys. 976. Z ostatnich danych GUS wynika, że ta tendencja się utrzymała: liczba mieszkań oddanych w lipcu do użytku wzrosła o 26 proc. wobec analogicznego okresu 2007 roku i wyniosła 14 524. W stosunku do czerwca 2008 roku wzrost wyniósł aż 46,6 proc.
Liczba zezwoleń na budowę mieszkań w okresie od stycznia do czerwca 2008 roku wzrosła o 0,5 proc. do 115 tys. W budowie było 704,9 tys. mieszkań, o 6,8 proc. więcej niż rok temu. Z kolei w ciągu siedmiu miesięcy tego roku oddano 82 208 lokali, o 27,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.
Mniej, ale drożej
Mimo obaw analityków i deweloperów w II kwartale 2008 roku sprzedaż kredytów hipotecznych wzrosła o 22 proc. w porównaniu z kwartałem poprzedniego - wynika z danych Open Finance. W porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego odnotowano 11-procentowy spadek. Ale jeśli uwzględnimy to, że rok 2007 był pod każdym względem rekordowy dla branży budowlanej, można uznać, że to całkiem przyzwoity wynik.
Czy banki przerwały wreszcie złą passę? Nie do końca; udało im się powtórzyć wyniki sprzedaży, bo podrożały kredyty. Klientów było mniej niż przed rokiem. Chętniej też zaciągali kredyty walutowe. Z danych firmy Open Finance wynika, że w II kwartale 2008 roku co czwarty kredyt zaciągany był w złotówkach, a w niektórych bankach udział kredytów walutowych przekroczył nawet 90 proc.
Akurat te zmiany były odbiciem ówczesnej sytuacji na rynku walutowym. Podwyżki stóp procentowych w Polsce spowodowały, że raty kredytów złotowych były o 40 proc. wyższe niż we frankach. W 2007 roku różnica w wysokościach rat wynosiła 17 proc., co nie dla wszystkich było wystarczającą zachętą. Tylko w ciągu roku rata kredytu złotowego, zaciągniętego na 30 lat, wzrosła średnio o ponad jedną czwartą. Dodatkowo umacniający się złoty spowodował, że wielu klientów decydowało się na szwajcarską walutę, licząc na znaczne zmniejszenie zadłużenia.
Porównując wysokość kredytów zaciąganych przez Polaków w I i II kwartale tego roku, dojdziemy do wniosku, że były one mniej więcej takie same. Jednak zestawiając ceny w analogicznych okresach 2007 i 2008, widzimy, że zaciągane są coraz wyższe kredyty. Średnio o 9 proc.
Rosną, ale spadają
Najlepszym barometrem sytuacji na rynku mieszkaniowym jest zachowanie na giełdzie dużych spółek deweloperskich. I tak kilka tygodni temu J.W. Construction Holding obniżył prognozy zysku netto z 219,7 mln do 150,6 mln zł. Podobnie postąpił Gant Development, który w stosunku do przewidywań z grudnia ubiegłego roku zniwelował zysk netto z 172,0 mln do 101,6 mln zł. Spółka oczekuje też, że w tym roku jej przychody wyniosą 1 593,5 mln zł. Będą tym samym niższe o ponad 806 mln zł od zakładanych wcześniej.
Oficjalnie deweloperzy nie zapowiadają obniżek cen. Od kilku miesięcy utrzymują, że sprzedawane przez nich mieszkania znajdują nabywców, więc nie widzą powodów, by sprzedawać je taniej. W praktyce wygląda to trochę inaczej. Z szacunków redNet Consulting wynika, że w II kwartale 2008 roku w największych polskich aglomeracjach deweloperzy sprzedali 5763 mieszkania. To najniższy wynik od lat. W tym samym czasie wprowadzili do sprzedaży 13 618 nowych mieszkań. Na każde 10 sprzedanych pojawiły się 24 nowe.
Z badań firmy przeprowadzonych w czerwcu wynika, że średnia cena mieszkań w ośmiu największych aglomeracjach Polski wyniosła 8268 zł. W stosunku do maja było to mniej o 0,23 proc., jednak już w porównaniu z ceną lokali sprzedawanych w I kwartale była niższa o 5 proc.
Paradoksalnie ceny mieszkań wprowadzonych do sprzedaży ostatnio były wyższe o 1,06 tys. zł (13,5 proc.), a ich średnia cena wynosiła 8,92 tys. zł. "Wyjaśnienie jest banalne" - zapewniają specjaliści redNet. "Deweloperzy obniżają ceny tych mieszkań, których nie sprzedali wcześniej" - tłumaczą. Nie dość na tym, analitycy redNet Consulting przekonują, że niebawem dojdzie do takiej sytuacji, że za mieszkania u deweloperów będziemy płacić mniej niż za te na rynku wtórnym. Takie zjawisko można już zaobserwować w Trójmieście.
Zdaniem specjalistów ta tendencja będzie się pogłębiać. W efekcie za nowe będziemy płacić nawet ponad 10 proc. mniej niż za lokale z drugiej ręki. Na to zjawisko już wcześniej zwrócili uwagę pośrednicy w Warszawie. Wskazują, że mieszkania na Wilanowie na rynku wtórnym sprzedawane są za 11 tys. zł za mkw. Tymczasem u deweloperów nowe lokale można tam kupić za 8 tys. zł za mkw.
Czekając na obniżki
Z opracowania Open Finance i Home Broker wynika, że w czerwcu 2008 roku ceny nieruchomości spadły nieznacznie w Poznaniu, Katowicach i Olsztynie. Największy wzrost zanotowano w Gdyni (0,95 proc). Tendencję tę potwierdza też raport o lipcowych cenach nieruchomości, będący dziełem analityków z Home Consulting. Z ich szacunków wynika, że na rynku wtórnym średnie ceny mieszkań w Warszawie spadły w ciągu miesiąca zaledwie o 0,3 proc. (średnia cena 1 mkw. wyniosła w lipcu 9419 zł).
Mieszkania traciły na wartości w jedenastu stołecznych dzielnicach. Największe obniżki, nieprzekraczające jednak 2 proc., odnotowano tam, gdzie mieszkania są najdroższe - w Wilanowie, Śródmieściu, na Mokotowie i Saskiej Kępie. Za to po raz kolejny odnotowano wzrost cen mieszkań w Wawrze (2,2 proc.). W innych miastach zmiany cen mieszkań miały charakter kosmetyczny. Stawki zmieniały się dosłownie o ułamki procent.
Najwyższe wzrosty w lipcu 2008 r. odnotowano w miastach przeżywających obecnie największy rozkwit budowlany. W Łodzi stawka za mkw. wzrosła o 2,5 proc. do 4571 zł, w Katowicach - o 3,5 proc. do 4.507 zł. Najgłębsze spadki odnotowano natomiast w Trójmieście o 2,5 proc. Według autorów raportu konkurencja na rynku wtórnym zaostrza się, zwłaszcza między segmentem starych mieszkań (do 1989 roku) a nowych. W przypadku tych samych lokalizacji i powierzchni różnice mogą sięgać kilkudziesięciu procent. Powoduje to, że klienci nie są skłonni do podejmowania pochopnych decyzji. Tym bardziej że sytuacja na rynku wtórnym jako żywo przypomina to, co dzieje się na rynku pierwotnym - ceny wielu lokali są po prostu zawyżone.
Za drogo? Negocjuj!
Specjaliści radzą, żeby w tej sytuacji nie przejmować się oficjalnymi cennikami i próbować negocjować stawkę za metr kwadratowy.
Chętni do zakupu mieszkania mogą dziś do woli przebierać w ofertach. Nic dziwnego, że decyzję o zakupie podejmują po dłuższym namyśle. Wielu deweloperów, ale też i pośredników operujących na rynku wtórnym, próbuje zachęcić klientów do przyśpieszenia decyzji, oferując obniżenie cen. Ile można w ten sposób zyskać? Upusty w wysokości powyżej 10 proc. ceny ofertowej jeszcze rok temu były nie do pomyślenia, dzisiaj są już na porządku dziennym.
Należy też pamiętać o promocjach, jakie się ostatnio pojawiły. Dawno nie zdarzało się, by deweloperzy zachęcali klientów do zakupu mieszkań, rozdając za bezcen miejsca parkingowe. A podobno to jeszcze nie koniec. Jak przekonują niektórzy specjaliści, na jesieni walka o klienta jeszcze bardziej się zaostrzy. W efekcie spadki ceny mogą być wyższe niż dotychczas.
Igor Lagenda |
