Mieszkania spekulacyjne absorbują część popytu (Wrzesień 2008)

W Polsce istnieje specyficzny segment rynku mieszkaniowego - lokale oferowane przez nabywców, którzy kupili je nie po to, żeby w nich zamieszkać, ale po to, żeby je odsprzedać z zyskiem - pisze Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.

Mieszkania te stały się przyczyną sporego zamieszania na rynku. Przede wszystkim pojawia się podstawowe pytanie o ich klasyfikację: czy należy je zaliczać do podaży z rynku wtórnego czy pierwotnego. Z jednej strony większość mieszkań oferowanych przez inwestorów ma cechy podobne do oferty deweloperów, czyli rynku pierwotnego.

W Polsce istnieje specyficzny segment rynku mieszkaniowego - lokale oferowane przez nabywców, którzy kupili je nie po to, żeby w nich zamieszkać, ale po to, żeby je odsprzedać z zyskiem - pisze Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.

Mieszkania te stały się przyczyną sporego zamieszania na rynku. Przede wszystkim pojawia się podstawowe pytanie o ich klasyfikację: czy należy je zaliczać do podaży z rynku wtórnego czy pierwotnego. Z jednej strony większość mieszkań oferowanych przez inwestorów ma cechy podobne do oferty deweloperów, czyli rynku pierwotnego.

Są to mieszkania, w których nikt nigdy nie mieszkał, w końcowej fazie budowy lub niedawno oddane do użytku, z reguły w standardzie deweloperskim, a więc bez końcowego wykończenia (bez podłóg, okładzin ścian, urządzeń sanitarnych, mebli wbudowanych, często także bez drzwi wewnętrznych), choć zdarzają się mieszkania wykończone, i to w bardzo wysokim standardzie.

Z drugiej jednak strony trudno po prostu doliczać takie lokale do puli mieszkań oferowanych przez deweloperów - w końcu deweloperzy czy też spółdzielnie mieszkaniowe już raz je sprzedali. Z tego punktu widzenia takie lokale wydają się przynależeć raczej do rynku wtórnego. Kim są ich dotychczasowi właściciele?

Rekrutują się oni spośród wielu różnych kategorii: najwięcej jest indywidualnych inwestorów, najczęściej Polaków, którzy kupili w celach spekulacyjnych jedno albo co najwyżej kilka mieszkań, zwykle posiłkując się do pewnego stopnia kredytami hipotecznymi.

Ale są wśród nich także indywidualni inwestorzy z zagranicy, którzy - najczęściej za pośrednictwem innych firm - kupowali wirtualnie kilka mieszkań w przekonaniu, że robią interes życia. Wśród sprzedających znaleźli się też zapewne inwestorzy instytucjonalni, zarówno krajowi, jak i zagraniczni. Skąd na rynku wzięła się ta nowa, pośrednia kategoria mieszkań?

Jest to wynik zmiany struktury popytu na polskim rynku mieszkaniowym w ostatnich latach. Popyt spekulacyjny, który w Warszawie w 2006 roku wyniósł wedle szacunków około 30 proc. transakcji spowodował sztuczne nakręcenie koniunktury. W reakcji na ów popyt deweloperzy znacznie zwiększyli podaż, przy czym część z nich sprofilowała także charakterystykę produktu z myślą o nabywcach pakietów mieszkań. Mieszkania budowane pod wynajem mają bowiem prawo się znajdować w bardziej hałaśliwych lokalizacjach, a same budynki mogą dość intensywnie wykorzystywać przestrzeń działki, na której zostały wybudowane.

Tymczasem od połowy 2007 roku zakupy spekulacyjne właściwie zamarły, zmalało także tempo sprzedaży mieszkań przez lokalnych nabywców. W największych miastach podaż zaczęła wyraźnie przewyższać popyt. Spadek lokalnego popytu wynika w znacznej mierze z czynników fundamentalnych, takich jak wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i wyraźne podniesienie poprzeczki przez banki, choćby poprzez podwyższenie poziomu dochodów gospodarstw domowych, wymaganego przy staraniach o przyznanie kredytu.

Niemały wpływ na spadek popytu miały też czynniki psychologiczne, w tym oczekiwanie na spadek cen, a także obawy o przyszłość gospodarki światowej, a w konsekwencji i sytuacji w Polsce. Mieszkania spekulacyjne stanowią wobec tego rzeczywistą konkurencję dla deweloperów i absorbują część popy-tu, który w innym wypadku przypadłby na rynek pierwotny. Ponieważ w ofercie deweloperów nadal niewiele jest lokali w całkowicie zakończonych inwestycjach, istotną zaletę mieszkań spekulacyjnych stanowi możliwość szybkiego wprowadzenia się do kupionego lokalu.

Co więcej, lokale spekulacyjne znajdują się bardzo często albo w inwestycji, w której deweloper ma jeszcze własne niesprzedane mieszkania, albo w bezpośrednim sąsiedztwie takiego projektu. Przynajmniej część z nich stanowią mieszkania kupowane we wczesnej fazie budowy, a w związku z tym – relatywnie najbardziej atrakcyjnie położone w ramach inwestycji.

Wreszcie - w przypadku części ofert – zaletą może być większa elastyczność sprzedających jeśli chodzi o ostateczną cenę. Z punktu widzenia potencjalnego nabywcy warto zatem przyjrzeć się tym ofertom, można bowiem spośród nich wyłowić prawdziwe rarytasy. Ale też wiele z nich stanowi towar „drugiej świeżości” - trzeba więc zachować czujność.

Analitycy REAS podjęli próbę oszacowania skali zjawiska w najważniejszych polskich miastach na podstawie liczby ofert. W Warszawie na koniec maja 2008 w ofercie znajdowało się około 4 tysięcy mieszkań oddanych w latach 2006-2007. Można zakładać, że były to lokale nigdy niezasiedlone. Na rynku wtórnym obrotowi podlegają jednak nie tylko lokale gotowe do zamieszkania, ale również te, które znajdują się jeszcze w trakcie budowy. Takich ofert odnotowujemy dziś prawie 3,5 tysiąca w całej Warszawie.

Według szacunków REAS w zasadzie wszystkie lokale planowane do odsprzedaży z puli 2006 - 2007 są w ofercie lub już zmieniły właścicieli. Natomiast skala zakupów spekulacyjnych w grupie lokali, których ukończenie planuje się na lata 2008-2010 jest na pewno większa i można je szacować łącznie na ok. 10 tys. mieszkań. Oznacza to, że w najbliższych kilku latach jeszcze około 6,5 tys. może sukcesywnie pojawić się na rynku.

Czy w skali rynku warszawskiego to dużo? Liczbę mieszkań znajdujących się w ofercie na rynku pierwotnym (w biurach sprzedaży firm deweloperskich) można szacować dziś na ok. 15 tys. Jeśli zestawić tę liczbę z ok. 7,5 tys. mieszkań spekulacyjnych, które znajdują się już w sprzedaży, widać, że stanowią one około 50 proc. oferty z rynku pierwotnego! Wpływ tych lokali na sytuację na rynku pierwotnym jest o wiele większy niż na rynku wtórnym. Działają one stabilizująco na ceny, przeciwdziałając ich wzrostowi, a w mniejszym stopniu - także spadkowi.

Inwestorzy utrzymują bowiem dość wysokie ceny ofertowe i raczej są skłonni dłużej poczekać na kupującego czy nawet wycofać ofertę z rynku, niż wyraźnie obniżyć cenę. Potwierdzają to pośrednicy w obrocie nieruchomościami, których zdaniem część osób wystawiających oferty sprawia wrażenie, jakby niekoniecznie chciała sprzedać swoje lokale: proponowane przez nich ceny wydają się nierealistycznie wysokie.

Niektórzy szczerze przyznają: jeśli znajdzie się naiwny kupiec, to sprzedam, a jeśli nie - zaczekam. W ten sposób ich zachowanie sprzyja stabilizacji cen. A jak wygląda skala zjawiska na innych rynkach w Polsce?

W Krakowie liczbę mieszkań spekulacyjnych, które już są albo mogą w najbliższych kilkunastu miesiącach znaleźć się w sprzedaży, można szacować na ok. 3,5 tys., w Trójmieście w grę wchodzi około 3 tys. lokali, a we Wrocławiu i w Poznaniu po ok. 1,5-2 tys. Jest to zatem, podobnie jak w Warszawie, około połowy prognozowanej rocznej sprzedaży nowych mieszkań. Można przewidywać, że najwięcej lokali spekulacyjnych pojawi się w ofercie w bieżącym roku jako reakcja na szczyt zakupów w roku 2006.

Począwszy od 2009 roku ich liczba w ofercie powinna się stopniowo zmniejszać, ale trzeba pamiętać, że decyzja o wystawieniu mieszkania na rynek jest uzależniona od możliwości wynajmu, obsługi kredytu i ceny, jaką można za nie uzyskać. Zatem pula mieszkań spekulacyjnych będzie dodatkowym czynnikiem blokującym dalszy wzrost cen w perspektywie kilkunastu miesięcy.

Kazimierz Kirejczyk, współzałożyciel i prezes REAS